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物管条例新增对业主的八项保障

作者:Admin  阅读次数:1148次   发布日期:2013-11-14

一、临时公约 不得侵权
  业主公约是小区进行物业管理的重要依据,业主对小区的管理更多的要依赖业主的自我约束,因此条例强调了业主公约的作用。
  业主公约对全体业主具有约束力,但由于业主购买物业的时间不可能一致,使得最初的业主公约不可能由购买物业的业主共同进行商议,这就只能由房屋的第一个业主——建设单位先制定一个业主临时公约,然后再由买房人进行承诺。为了防止建设单位利用自己制定业主临时公约的条件侵害买房人的利益,新条例特别增加了“建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益”的条款,并要求建设单位在卖房时,对业主临时公约除了进行公示外,还要加以说明。

二、空置房屋 也要交费
  目前,新建房屋的空置率不断增高,建设单位长期不缴纳未售出房屋的管理费,不仅给物业管理带来越来越大的费用压力,同时也侵害了已入住业主的权益。特别是有些建设单位一方面把空置房抵押给银行获得贷款,一方面将空置房屋出租获得收益,但却以没有规定为由拒绝缴纳物业服务费,由买房业主分担建设单位的物业服务费。
  针对这个问题,新条例对此做了明确规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”

三、重复收费 停止缴纳
  9月1日新条例开始执行后,所有业主每月不用再缴纳“各项费用统收服务费”了。虽然表面上每户只节约了微不足道的1元钱,但此规定的意义在于明确了物业公司今后只能向委托其服务的人收费,而不能进行双向收费或重复收费。

四、保安人员 不得乱来
  近年在小区中,保安和业主冲突的情况时有发生,更出现了保安殴打业主的不正常现象。针对业主的强烈不满,新条例特别强调了“物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。”

五、小区公建 业主做主
  随着人们生活质量的提高,业主不仅关心自己家门里的装修,而且对小区共用部位、共用设施设备以及小区内的公共建筑越来越关心,由此引发的与建设单位的争议也越来越多。为此,新条例做了一些新的规定。
  首先,将业主“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”在业主权利里单独列出来加以突出。
  其次,将草案中关于业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位“不得转让给他人”的规定改为“不得擅自处分”,限制了建设单位擅自改变其用途。
  第三,新条例明确物业公司改变公共建筑和共用设施用途,不仅要提请业主大会讨论决定同意,还要由业主去办理有关手续,这将有效地避免不法的物业公司对业主的蒙骗。

六、挪用基金 刑事犯罪
  公共维修基金是小区长期安全的保障,但目前却有一些建设单位和物业公司不顾业主利益,随意挪用业主缴纳的公共维修基金。新条例特别增加了对挪用维修基金构成犯罪,追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任的规定。这将对挪用维修基金的行为起到一定的阻遏作用。

七、安全隐患 强制排除
  在小区日常管理中,确实有一些业主为了自己一家一户的利益,不顾物业整体安全,物业公司在对物业整体维修时碰到这样的钉子户往往束手无策。新条例明确“物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。”同时,特别增加了“责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担”的条款,以保障建筑的整体安全和公共设备的正常运转,维护业主的共同利益。

八、服务终止 做好移交
  目前小区更换物业公司时,移交难的问题相当严重,给业主的生活和小区的正常管理带来严重危害。新条例为此特别增加了“物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。”明确告知物业公司在服务合同终止后拒绝移交是违反法规的行为。

  最后需要说明的是,国务院的条例主要的作用是从法律上界定物业管理的原则,一些具体问题有待于地方政府和主管部门出台相配套的规定进行完善,而更多的问题则要靠业主公约和业主大会自行进行约定。笔者在条例起草期间曾提出过大量修改建议,现在条例已成为正式法规,笔者则认为人人都要无条件的遵守。作为业主首先应该做的事是学好条例,掌握条例的实质内容,学会如何使用条例保护自己的合法权益。如果对条例赋予自己的权利视而不见或错误理解,盲目的加以拒绝,只会给自己造成不必要的损失和让不法分子继续有机可乘。


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