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《物业管理条例》——给业主撑腰

作者:Admin  阅读次数:1189次   发布日期:2013-11-14

  上周四,国务院法制办公布《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号(以下简称《条例》),明确了业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范了物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,并将于今年9月1日正式实施。就其中部分条款,给购房人作了一些提示。

  业主有权查看共用物业
  第六条:业主在物业管理活动中,享有下列权利:八 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;九 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
  信报提示:物业共用部位、共用设施设备一般指小区内的公共绿地、电梯、楼梯、泵房等。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修工程,《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》(京国土房管物[2002]561号)制定的管理原则是“专户存储,专款专用,按幢设账,核算到户”。
  所谓知情,就是指业主在正常工作时间里,随时可以在业主委员会(没成立之前在物业公司指定的地方)查看到本小区物业共用部位、共用设施设备的具体位置、面积大小和如何使用等详情。

  看完临时公约再签合同
  第二十二条:建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
  第二十三条:建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
  信报提示:业主公约,就相当于一个物业管理区域内的小宪法,是全体业主(也包括发展商)和使用人的行为依据。《条例》中还明确指出“业主公约对全体业主具有约束力”,就是说,任何业主的行为,必须在公约的限制之内。
  公约是整个物业管理区域内任何与物业管理有关的事情的行为依据。因此,它主要包括对业主权利的限制和权益分配的原则,也包括物业管理人(企业)的权利和义务,前期的“临时公约”还应该包括发展商的权利和义务等。
  公约的核准过程是经过政府相关部门的,按一般情况下应该是比较公平的。但也难免会出现一些瑕疵。比如:不约定前期发展商一定要按时足额缴纳物业管理费,不约定公共财产的所有权和收益权等。随着新《条例》的实施和相关补充法规的出台,相信这样的状况将有所改善。

  通过招投标选物业公司
  第二十四条:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
  信报提示:根据《北京市物业管理招投标暂行办法》(京国土房管物字[2001]258号)规定,招标人在招标前应提交相关材料报市小区办备案,其中,物业管理委员会招标应到区县房地局备案。可采取公开招标或邀请招标的方式进行招标,采用邀请招标方式的,应当向三个以上物业管理企业发出投标邀请书。开标时,应邀请所有投标人参加,还可邀请公证机构参加。评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应由招标人代表及物业管理方面的技术、管理方面的专家组成,人数以5-9人为宜,其中招标人代表不得超过2人。
  北京市物业管理企业分为一二三和临时共四个等级,其中一级企业资质要求注册资本500万元以上,具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,建立了维修基金管理与使用制度等。

  成立业主委员会别忘去备案
  第十六条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
  信报提示:通常的做法是业主委员会到所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门领取相关表格,按要求填写后交回就可以了。不过,在《条例》正式实施后,北京等地还会出台各地配套法规和细则。到时候再根据各地要求的程序办理。

  记清保修期限、范围和责任
  第三十一条:建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
  信报提示:《建设工程质量管理条例》(中华人民共和国国务院令第279号)明确指出,建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

  保安只维护公共秩序
  第四十七条:物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
  信报提示:在物业管理和社区保安活动中,主要发生侵害公民合法权益有如下几个方面:保安辱骂、殴打他人,没有法律允许的必要情况也未经业主许可进入房屋,盗窃私人和公共财产等。其侵害对象一般是业主、居民、访客、雇工等人群。

  装修不能随心所欲
  第五十三条:业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
  信报提示:从法律上“事先”没有时间限制,但是在实际实施中,物业管理企业必定要根据公约赋予其的管理职责制定合理、有效的制度。如果必要,这些制度也应该获得业主大会的通过。也就是说,提前多长时间通知物业公司,需得到大多数业主的同意。
  常见的禁止行为主要有:对房屋承重墙体的破坏,破坏防水层,对外立面的占有和改变,对公共区域的占有以及任何对其他公共区域和财产的破坏。对有可能造成公共资源供应系统正常运转的行为,如对供暖、制冷设备的拆改,对燃气系统的拆改,对供水系统的拆改等。其他任何对公共利益的侵害行为,均应该视为禁止的行为。


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