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物管新规8大突破

作者:Admin  阅读次数:1413次   发布日期:2013-11-14

  笔者一直非常关注《物业管理条例》,现在认真研读正式颁布的条例,觉得该条例的最终定稿在平衡各方意见、尊重现有法律、面对社会现实方面确实下了很大工夫。《物业管理条例》对今后我国物业管理健康发展有着非常重要的指导作用和长远意义。

  澄清了物业管理的定义
  长期以来,人们普遍认为物业管理是物业公司的事,过去主管部门文件和地方法规基本都是将物业管理说成是物业公司单方面的活动。这次新条例以法规的形式确认了业主在物业管理活动中的主导地位,比草案有了明显的进步。

  尊重了业主的财产权
  新条例将草案中的“一个物业管理区域的业主大会,应当委托一个物业管理企业实施物业管理。”修改为“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”尊重了业主是否聘请物业公司进行物业管理服务的选择权,明确了一个物业管理区域聘请物业公司进行服务,不是法规强制性行为。

  强调了公约的作用
  新条例以法规的形式强制建设单位在销售物业之前,制定业主临时公约和向买受人明示并予以说明,同时要求物业买受人“应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”明确了“业主公约对全体业主具有约束力”,业主在物业管理活动中应“遵守业主公约”,并明确了物业使用人和业主的约定不得违反“业主公约”的约定。

  明确了物业公司的工作性质
  物业公司长期以管理者自居,摆不正自己的位置。这次条例将物业管理合同更名为物业服务合同,明确了物业公司的工作性质,并在条款中确定了物业公司在物业管理活动中没有直接处罚权,发生费用纠纷,应寻法律途径进行解决。

  明确了业主大会成立的方法
  新条例首次确定第一次业主大会不再由建设单位和物业公司组织召开,而由业主自行组织召开,并将过去业主委员会成立的审批制改为备案制,这就意味着今后业主委员会的成立只要不违反法律法规的规定即可进行运作。

  业主大会工作有了可操作性
  新条例将业主大会的工作形式由过去的单一开会形式改为目前的开会和书面征求意见两种形式,取消了过去“书面同意”的要求,意味着业主大会只要尽到告知责任,可以用统计“赞成票”,也可用统计“反对票”的方式通过业主大会决议。

  为业主减轻了负担
  条例规定了“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务”,“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。”明确了物业公司按商业化公司模式运作,避免其承担本来不应由其承担的社会责任,在将来物业管理收费市场化时,会同时减轻业主的负担。

  引入了民事赔偿机制
  过去的行政法规通常对法律责任的规定只限于政府的行政处罚,而受害的当事人却得不到任何民事赔偿,新条例则在规定行政处罚的同时规定了民事赔偿责任。
  对于新的条例,不同利益的人会有不同的看法。笔者个人对于新条例中取消了草案中对“业主应当按照设计用途使用物业”感到遗憾;认为业主大会、业主委员会应当配合居委会的工作,但要求接受居委会“指导”则有些欠妥;第五十条“由业主依法办理有关手续”如能改成“由业主委员会依法办理有关手续”更为准确。
  任何法规都有一个完善过程,也不可能做到面面俱到。《物业管理条例》的制定过程不仅是政府立法增加透明度的一次有益尝试,而且非常成功。笔者希望建设部在制定《物业管理条例》配套规定、北京市在制定地方《物业管理条例》和《物业管理收费办法》时也能公开征求民众意见,使政府或行政管理部门发布的法规或文件能够真正反映民意。


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