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物管条例出台管家、东家各有法可依

作者:Admin  阅读次数:1265次   发布日期:2013-11-14

  物业公司是小区的管家,业主就是物业公司的东家。东家要按规定付给管家工资,管家也要按东家的要求为东家服务。处理好管家和东家的关系必须依法办事,这部法就是国务院颁布的、将于9月1日起执行的《物业管理条例》。在新条例的指导下,下面的这些矛盾解决起来就有法可依了。

  案例一 邻居不缴物业管理费
  自从入住以后,我们每年都按规定缴纳物业管理费,可小区里有一些业主自入住以来从未交过物业管理费,好像物业和业委会对此也没有什么办法,反正大多数住户缴的钱已够维持平时开销了。只是这样一来,对我们已经缴钱的住户未免不公平,因为小区的保安、清洁维护等服务都是大家共享的。而隔壁一个小区,入住已经五六年了,可至今还没有成立业主委员会。小区管理一塌糊涂,管理费每平方米却要交2元多。大多数业主拒绝缴物业费是因为管理太不到位。
  解决:按照新的《物业管理条例》,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。但是,从另一方面来说,物业的服务也必须让住户满意。从9月份开始,签购房合同的同时也要签“物业管理公约”,这样对双方都有一个制约。

  案例二 物业费应该缴多少
  我们小区物业费的标准每平方米是4元人民币,交了两年也没觉得什么不妥。可最近到朋友家去玩,差不多的房子,物业费才每平方米2.2元,如果从享受到的物业服务,包括小区保安、小区绿化、公共部位清洁、设施维修服务等方面比较,好像质量上也没有多少差别。惟一不同的是我们的电梯品牌比他们高级一点,大堂比他们气派一点。但这是我们在买房时已经计入房价的,跟物业成本无关。不知道物业收费标准是依据房价档次定的还是依据服务标准定的。
  解决:新的条例规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。所以,物业费用的确定应该依据需要提供的服务水准。一般来说,高档楼盘的服务项目多一点,物业费用也相应就高。选择哪一种服务档次由业主大会和物管公司共同确定。

  案例三 业主才是“董事会”
  小区业委会中有几个人,常常鼓动业主跟物业公司闹对立,当然,物业公司也非无懈可击,于是在矛盾激化后物业公司被“炒”掉了,改聘了新的物业公司。但不久业主们发现,新的物业公司在各项服务上还不如原来的,更进一步的发现是,那几个业委会成员都在新物业公司中参了股!对此,业主们真有上当之感。
  解决:业委会的权利不能过大,一个合理的关系应该是:全体业主如同董事会,业委会如同总经理办公室,真正的决策还得由全体业主定夺。《物业管理条例》明确了一切物业管理权属于“业主大会”,且“炒掉”物业公司必须有2/3业主投票通过(过去只要求业主大会或业主代表大会过半数通过),这对业委会的权利是一种制约。

  案例四 物业费由谁来监督
  小区的物业公司在年底贴出一张资金收支总账,一年下来竟然是亏损。这让业主很不满意。而且,自从小区停车库爆满后,路边又辟出一些车位供业主停车,自然是收费的。这些收入也归物业公司,但不明确是归入维修基金或增加设施,还是归入管理费用。
  解决:在物业费中,管理费、保洁费、保安费、设备维护费等占多少比例都有明文规定。应由业委会进行审核。至于停车费或者大楼外墙竖立广告牌等的收入,按照条例规定,利用公共部位、公共设施进行经营的,在征得相关业主、业主大会和物业公司同意后,办理有关手续,收入主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会决定使用。


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