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中国物业管理新标向:职业经理与职业经理事务所

作者:Admin  阅读次数:1199次   发布日期:2013-11-14

  中国物业管理行业至今还没有严格意义上的物业管理职业经理。目前在物业管理企业内部自我培养及自我标榜的“物业管理职业经理”,既没有政府部门的权威认定,也不具备市场价值及属性。只能说是一种观念的觉悟或称之为理论的萌芽。综合西方发达国家包括香港、新加坡等国家和地区的物业管理模式,结合我国物业管理的发展现状,本文试作如下预测:

  中国职业经理现状分析
  宏观来看职业经理人在我国还是一个新事物,职业经理人队伍还没有形成,职业经理人市场才刚刚起步,职业经理人市场评价体系和职业经理人规则还有待建立。然而,我国经济市场化发展的迅猛态势,以及对职业经理人需求迅速增长的现实,已迫使我们不得不从理论到实践快速推进我国职业经理人队伍的建立及发展。目前来看,中国物业管理行业至今还没有严格意义上的物业管理职业经理。目前在物业管理企业内部自我培养及自我标榜的“物业管理职业经理”,既没有政府部门的权威认定,也不具备市场价值及属性。只能说是一种观念的觉悟或称之为理论的萌芽。
  清华紫光总裁张本正曾说:中国还没有形成职业经理人这个阶层。大家通常认为的职业经理人是那种非常职业化的企业管理者。他们不但拥有非常专业的企业管理知识、丰富的管理经验,更重要的是他们对自己职业的忠诚,这种忠诚比他们对一个企业的忠诚还重要。职业忠诚直接对应着职业道德,经理人必须在专业上、精力投入和责任感上,要与这个职务相匹配。说得简单点,就是对得住那么高的报酬,所以没有高薪酬谈不上什么职业经理人。形象地比喻,职业经理人类似职业足球运动员,他们可以以专业球员的身份在许多球队打球。职业经理人阶层的形成就需要一个类似足球运动场的规则。

  物业管理职业经理概念定义
  系统分析中外专家学者对职业经理的概念认知,具有共性的定义均认为,职业经理人是以经营管理企业为职业的职业管理者,职业经理人不是自称的,是由市场选择与评价,由政府注册认可的。在我国,走在前面的上海市劳动和社会保障局在进行了综合分析、反复论证之后,率先制定了《职业经理人职业标准》。此次制定的标准首先对该职业做了定义,即运用全面的经营管理知识和丰富的管理经验,独立对一个经济组织(或一个部门)开展经营或进行管理。标准规定该职业共设职业经理人和高级职业经理人两个等级。综合西方发达国家包括香港、新加坡等国家和地区的物业管理模式,结合我国物业管理的发展现状及态势,本文在这里把物业管理职业经理概念定义为:具备物业管理行业注册资质,可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作,能够有效地组织人、财、物各项资源,独当一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务,并实现管理和盈利目标的人。经政府注册认可的物业管理职业经理具有社会价值及属性,既可以受聘于物管企业从事物业管理经理岗位工作,也可以物业管理职业经理人身份进入物业管理市场承接业务。
  从国内外物管行业职业经理人的各种特点来看,物业管理职业经理有三大共性特征:1、物业管理职业经理是一个专业化程度很高的职业(全美国注册物业管理经理仅在万人左右),需要积累相当多的理论与实践经验,并取得注册资质后才能成为名副其实的物业管理职业经理人。目前深圳众多的物业管理处主任的综合素质与职业化水准相差甚远。2、企业确定一个物业管理职业经理是一项高风险、高机会成本的选择。因为职业经理人要独当一面,带领团队去实现经营管理目标。也可以说公司把一个物业管理项目全权交托给职业经理人了。一个素质优秀的职业经理可以救活一个物业管理项目,相反,用错一个职业经理,不但难以实现经营管理目标,甚至有可能丢失项目,丧失竞争的机会。3、物业管理职业经理是本行业最为稀缺的宝贵资源。之所以稀缺,是因为职业经理具备独立承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的综合素质,物业管理职业经理真是千金不换,物业管理企业要创造品牌、开拓市场在很大程度上要靠这批职业经理的努力。就是在物业管理领先全国的深圳物业管理行业里,优秀的物业管理经理(主任)也不是很多,甚至极为稀缺。

  物业管理职业经理质素分析
  物管职业经理的质素,是一个职业经理人素质结构、知识结构和专业结构的综合体现,必须有较高的文化基础、理论素养、实践能力、职业道德、行业价值和对付突发危机的应变能力等。职业经理人应该具有优秀的个性品质、健康的职业心态、高尚的职业道德、强烈的使命感和责任感,对企业要有极高的忠诚度。同时,物业管理职业经理人还要有不断更新服务观念的能力、出色的决策能力、战略规划设计和组织实施能力、行业专业技能、企业经营管理能力、制订与实施人力资源战略的能力、有效沟通和协调能力,以及营造和谐气氛、创造蓬勃向上企业文化的能力。本文在此列出数项物业管理职业经理质素量化项目、标准及权重指数示例供读者参考。

物业管理职业经理质素量化示例

  物业管理职业经理阶层分析
  1、系统分析我国物业管理企业的组织架构、运作机制及管理服务模式,我们可以发现物业管理职业经理的层次具有多样性特征。如一家正规的物业管理企业(公司),至少有总经理(经理、分公司经理)和部门经理(部长)两大阶层;物业管理处特别是一些大型及超大型物业管理处也有经理(主任)和部门经理(部长、主管)两大阶层。以深圳市梅林一村管理处的组织架构、运作机制及管理服务模式为例,这个拥有7000户30000居民的大型社区,管理处为便于管理与服务,将小区划分为13个围合(片区),每一个围合(片区)设一名事务助理,对围合(片区)内的治安、维修、绿化、卫生等所有物业管理与服务施行统一管理。实际上,负责围合(片区)的事务助理就是一名物业管理小经理(主任)。据了解,该村围合(片区)有大有小,小的300多户,大的达1300余户,可以说围合(片区)事务助理就是一名物业管理小经理(主任)。
  2、物业管理职业经理除了具有层次多样性特征外,其全面素质也具有差异性。从全面性、综合性来看,层次多样的物业管理职业经理素质差异性,主要体现为各种层次的物业管理职业经理的使命、目标、职责的差异性。以物管企业经理(总经理)为例,其职责不仅要对所管物业的物业管理与服务的全面效能及最终质量负责,还要对企业的经营、管理、发展等负责。与企业(公司)部门经理、管理处经理(主任)及管理处部门经理(部长、主管)相比较,物管企业经理(总经理)首先是对股东负责,其二是对业主负责,其三是对员工负责,而总的来看,其使命、目标、职责的特性更多地体现为企业性与市场性,而管理处经理(主任)及管理处部门经理(部长、主管)则毋需对股东负责,严格地说也毋需对市场负责。
  3、物业管理各层次职业经理基本素质的共同性。从狭义的角度即行业专业的角度看,物业管理各层次职业经理均应掌握物业管理基本的专业知识,包括物业交接、验收、入伙、装修的条件及程序,以及日常管理中治安、卫生、维修、绿化、智能化、机电设备的基本专业知识,同时还要熟悉并准确运用物业管理法规条例等;从广义的角度看还应了解国家的相关法律法规,如民法、合同法,特别是还要了解与物业管理密切的有关房地产的法律法规及其它相关法律法规等。

  物业管理职业经理制度及推进分析
  要在中国物业管理行业实行物业管理职业经理制度,可以推进如下几项工作:
  1、政府应制订物业管理职业经理标准及配套的相关法规制度,倡导并实行物业管理职业经理注册制度,国家及各省市成立物业管理职业经理注册局(处),从理论与实践两个方面全方位考察,经严格的考试后授予不同层次的物业管理职业经理以物业管理职业经理博士、硕士、学士、专业文凭及合格证书等。
  2、政府应鼓励一些大专院校设立物业管理职业经理专业,以培养科班出身的物业管理职业经理。同时,应支持物业管理发展成熟和有条件的省市建立物业管理职业经理培训学院及基地。根据各大学、培训学院及基地的师资力量及教学水平,包括学习时间的长短和经政府核定的培养、培训类别,有限制地准予其核发相应层次的物业管理职业经理博士、硕士、学士、专业文凭及合格证书等。
  3、明确物业管理职业经理的权利,使其具有极高的含金量。注册物业管理职业经理可以以个人身份受聘于业主委员会,根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬;注册物业管理职业经理也可以与数名注册物业管理职业经理合伙(成立物业管理职业经理事务所),受聘于业主委员会,面向社会承接物业管理业务,根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬。


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